跌落神坛的华润橡树湾

　　来源：房掌柜北京

　　导读：“华润，退房”。

　　五月底的北京楼市，“430”和“517”楼市新政出台不久，市场似乎将迎来难得的利好空窗，但一则楼市红盘华润橡树湾项目降价引发业主维权的消息，则让还未到来的利好政策，蒙上了一层较为悲观的迷雾。

　　业内人士认为，由华润橡树湾降价引发的业主维权事件，或将引发延期交房、房屋质量下降等多重多米诺骨牌效应，恐对政策预期产生不利影响。

　　大幅降价引发业主维权

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　　“华润，退房。”五月底，一则业主集体要求退房的视频在小红书等社交平台上流传。维权事件发生地位于北京大兴西红门板块的橡树湾售楼处，“517”新政出台后，网红楼盘橡树湾突然宣布大幅降价，109平方米三居均价5.4万/平方米，不限制楼层，并且赠送25万元的停车券，套均降价幅度超过150万。

　　西红门橡树湾一位业主表示，三期降价卖，一期和二期上车早高价入手的业主赔了100多万，亏的太多了。

　　实际上，橡树湾的大幅降价，并非个例，但却是北京楼市以价换量项目中，降价幅度最大、负面反应最激烈的项目。

　　正所谓飞得越高、摔得越重，这句话对于华润的红盘橡树湾而言，似乎更加贴切。

　　要知道，自2006年海淀清河“橡树湾”开山之作算起，这一IP已经在北京红火了18年。

　　2021年，华润橡树湾项目正式进入西红门片区。

　　2021年10月，华润+中铁置业联合体以底价68.5亿元竞得大兴区西红门镇DX04-0102-6011、6014地块，项目销售指导价为6.6万/平方米。

　　西红门地块之后，2022年9月，华润又联合中铁置业、北京兴创，拿下西红门6013地块，销售指导价6.6万/平方米。

　　2023年5月，华润+中铁联合体再次出手，以37.26亿元+1.8万平方米现房销售面积竞得6005、6007地块，销售指导价6.6万元/平方米。

　　至此，总建筑面积约40万平方米、投资超百亿的大型社区雏形显现。上述先后三次拿地，也成为西红门“橡树湾”项目的一二三期，即红橡润园、兴橡润园、兴橡文园。

　　如今，短短半年时间，红火近20年之久的北京红盘，橡树湾即大幅降价150万元，让这家长期霸占西红门销冠排行榜的红盘，短时间跌落了神坛。

　　维权过后，更大危机已现端倪

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　　如果说，橡树湾一二期业主的维权原因是，三期价格与他们最高点购买价格相差150万，所产生的不平衡心态外，那么，华润大幅降价的更大危机，似乎远不止于此，对于许多新的购房者而言，大幅降价所带来的，很有可能是项目延期交房以及房屋质量问题等担忧，乃至于酿成更大的信任危机。

　　业内人士表示，这一担忧并非空穴来风，而是早有端倪。

　　根据一个名为“西红门橡树湾一期业主号”的公众账号5月11日发文表示：目前一期业主开放日遥遥无期，去年的时候说年底交房，然后改到五月交房，现在又说时间未定，等公司通知。

　　该账号发出疑问：既然交不了房为何要发通知呢？

　　除了延期交房，在房屋的质量方面，在人民网领导留言板上，也曾有业主在去年11月份有过投诉，西红门橡树湾6014地块“货不对板”项目现场107户型卫生间淋浴间地砖铺贴和售楼处交付样板间完全不一致，货不对板，室内门洞口偏差等问题。

　　而在回复板中，大兴区建委经过核实，针对反映的门洞口偏差问题，区住建委已要求建设单位全面排查，对于超出规定规范允许偏差的部位，出具整改方案，按相关要求立即整改。

　　同样在去年的2月份，业主投诉华润西红门橡树湾项目合同中存在霸王条款。投诉信息中写道，因前期投诉原因，华润西红门橡树湾案场销售回访，解释合同中的不合理条款。但该网友对有关解释不能接受。“最后，对方告知，该合同是住建委审批通过的，肯定不能更改，仍有疑问，可询问住建委。”该网友同时提出疑问，该合同是否真如对方所言，任何条款均不能修改。

　　一边是白白损失100多万的不平衡心态，一边又是迟迟无法交房的等待，外加各种问题，多重打击引发业主的维权，则成为顺理成章地事实，进而引发的信任危机与品牌力下降，能否让华润地产有所触动并及时改进呢？

　　以价换量能否逆势翻盘？

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　　对于大幅降价的原因，华润橡树湾项目处负责人表示，项目半年来几乎没卖出去几套，降价也是不得已而为之，也得到了相关部门的允许。

　　但是实际效果如何呢？

　　根据媒体报道显示，目前，一期和二期期房销售已经接近尾声。二期项目成交均价6.4万元/平方米。

　　住建委官网显示，截至发稿，项目网签156套。而相比旁边的项目中建玖玥府，虽然提前三个月开盘，但其去化速度远低于中建玖玥府。

　　住建委官网数据显示，中建玖玥府12月8日取得预售证，截至发稿，已签约236套。

　　业内人士表示，之所以中建玖玥府比橡树湾项目去化速度快，主要原因在于中建玖玥府在产品户型设计上更受客户欢迎。

　　“项目销售的确不如中建玖玥府，所以降价是势在必行的。”橡树湾文园处销售介绍，只有109平方米的降价了，赔钱赚吆喝，目前已经没剩几套了。

　　显然，橡树湾此次的降价策略并未达到预期目标，反而因为项目大幅降价，引发了业主维权等骨牌效应，这对本身仍在承受巨大债务压力的华润置地而言，可谓是雪上加霜。

　　数据显示，华润置地在北京今年前5个月只卖了63.39亿，同比暴跌63%。而根据中国指数研究院今年5月初的统计，华润置地排未爆雷房企信用债今年到期规模第2名，为135亿。

　　如此严峻的形势下，为了尽快回笼资金，华润置地是否还以较为接激烈的大幅降价单一策略，来快速破局，则成为考验华润置地等一众地产公司的难题。